❝ 在瑞士购买私宅，如果首付超过34%, 以后可以永远只需要付贷款利息，不需要还本金  
❞

完全不相信：这怎么可能？谁付剩下的66%？？”

答：请问，银行是做什么生意的？为什么一定要付剩下的66%？

请跳出固有思维

很多时候，我们的思维都会被其它人的思维或机构制订的规则限制。机构背后也是人，是人就有思维局限，哪怕是一群看起来很专业的人。

能自由思考，敢自由思考很重要。

有些规则，可能是在当时的背景下是合适的。或者是垄断而有绝对发言权的一些人制定，但不一定总是合理或完全唯一正确的规则。

被限制得久了，思维也会自我阉割，就以为这种存在就是唯一正确合理的。就不会去想 还有另外的可能性，就不会去分析一件事真正的本质是什么。

我们去旅行，我们去旅居，我们去游学，我们看书，看其它人的生活方式，就是很客观地去探索，去比较，

给自己一个机会 ，去旁观和自己处于同一时间维度的其它人是怎么生活怎么想的，什么是好的，可以借鉴的。

至于，贷款买房，“一辈子”不还本金，而且你子孙继承后，依然“一辈子”不还本金都是可能的，合理的。而且是实际存在的，瑞士就是这样。

道理用下面的大白话一解释你就懂了 。

你只有在没还完本金的时候，你才是银行的客户。

当你贷款买房时，自己付了一部分，这是首付；剩下的部分找银行贷款，则是本金。本金是指不含利息在内的借贷金额。

银行借给客户本金，客户付给它利息。 银行的“利润”，就是客户一直在支付给它的利息。这很好理解，是吧？

我们假设利率等各种其他条件一直是固定不变的，一套100万的房子，你自己付了34万，贷款66万。银行在合同期间赚的利润，就是你每年向它支付的这66万的利息。

你一直欠它的是66万本金，你就每年都向它支付这66万的利息。 你多向它贷款，它多收利息。比如，你首付只20万，贷款80万，它就每年收你贷款的这80万的利息。

而反过来，你多付首付，你就少向它支付利息，它生意就少一些。它会把多余的钱贷款给其他人。

你在中间还过一部分本金，减少了贷款数额，后面的，就按剩下的本金支付利息。

你完全把本金还完，和你买房全款付一样，你就和它毫无关系，就是你不欠它钱，它也不能向你收利息了。你们的合同就结束了。它会把所有你偿还的本金，拿去寻找新的客户，贷款给其他人。

可是，如果，你一直按时还利息，它为什么一定要去找新客户？ 这笔本金继续一直贷款给你，和把它收回来贷款给其他人本质是一回事。何况你还是它多年可靠客户。

所以，你一辈子不还那个剩下的66万本金 ，一直到这里，都很好理解吧？

记住，你一直在付它利息。 再记住，那剩下的66万本金并不是就归你了，还是你的债务，还是银行的。 银行是这66万的债权人。你只要没还本金，你房子里，总有价值66万元部分属于银行。

我想卖房子了，那怎么办？

我要搬家了，我想换大房子了，我需要现金了……

卖呗！你卖完房子，欠银行多少本金就还给银行多少。

假设房屋涨价了，增值部分归你，只需要还银行本金。

你最终得到的款项为： 卖房的销售总价（原始房屋价值+ 增值）- 欠银行的贷款总额（尚未归还的本金）

比如 购买时价格100万的房子，卖时它涨了20万，变为120万。你之前首付了30万，欠银行70万，卖完后，你能拿到的，就是100+20-70=50. 除了拿回原来支付的首付30万，还拿到增值部分20万

你在中间，还过一次10万本金，还欠银行50万，卖完后，你能拿到的就是100+20-60=60。除了拿回原来支付的首付30万，中间偿还的本金10万，拿到的增值部分还是20万。

假设房屋跌价了，公式依然一样，不过增值为负数而已。你还是需要还银行本金。

比如购买时价格100万的房子，想卖的时候，市场价只有80万了，你之前首付了30万，欠银行70万，现在你能拿到的，100-20-70=10万。亏损的20万也归你承担。

其它“收入”

当然 ，总体算起来，你这期间得到的真正总收入，还包括： 自住享受价值（相当于你没买房子时，付的租金）和/或出租或运营的盈利 -付出的利息-维护费用

在瑞士，贷款利息和维护费用是可以抵消收入税的。比如，你一年收入20万元，利息3万，维护费用3万，本来应该按20万元收入交税，现在可以按14万收入交税。假设所得税为10%，本来要交2万的税，现在只用交1万4.这个比例和数据，只是打比方。

所以，这是为什么在瑞士，虽然租房很稳定，利率低时，买房的人会增多的原因。横竖存款放在银行利息低，而买房支付的利息也很低，比如，民宿投资 | 瑞士卢塞恩 ： 厦门&宏村 （1）里的瑞士卢塞恩大区的这个物业，建筑部分，总价按1200万计算，首付34%，408万，贷款792万，假设利率为2%，年付利息为 15.84万。目前收入为30万。收入是能覆盖利息的。

到你卖时为止，增值部分归你，运营或出租赚钱也归你，至于你赚的钱该交税交税。银行方面，他们利息没损失，本金也没损失。所以，他们是能接受你不还本金的。

那一辈子没还完，人去世了，银行贷款给你的66万怎么办？

你房子还在那里啊！你子孙继承了财产，他继承的是 房子+ 66万银行债务。也许，可能他不想要，那他可以卖，和他父母卖没有任何区别。 如果没有亲人继承，则会由遗产相关部门处理，也是会被拍卖，银行的本金部分依然是由银行收回，其它部分由遗产相关部门处理。

为什么要自付总额达到房屋售价的33%这个额度才可以不还本金？

这是和银行要求20%首付的道理一样。银行是做生意，它就要考虑风险。什么风险？

前面一条说过，当你想卖房，房价跌了，这个时候，如果亏损幅度低于你自己付过的首付，那和银行是没关系的。比如，100万的房子，假设你付了20万，到你想卖房时 ，房屋跌了18万，这和银行没关系的。

如果房子下跌超过20万，就还不了银行本金了。这就是银行不能接受的。银行担心的，就是借给你的本金部分是不是安全的。

只不过，瑞士总的来说，房价一直是缓慢增长的。所以，目前，银行设置为自付总额到达房屋售价的33%这个额度，就觉得有相当的风险保障了。

希望多还本金是可以的。满足一定条件，不还本金也是允许的，但合同并不是一次签永久的。利率并不是永远不变的。

资金都有计划性，所以，并不是不许你归还本金，你在合同约定期间，按约定归还本金，那是没问题的。

瑞士是传统的避险货币的其中一个原因，就如瑞士投资 | 瑞郎的避险货币属性这篇文章里说的一样，瑞郎的货币利率长期很低，但它还是会有一定变动。所以，贷款合同一般也会一次签一定年限，到期再续签新合同，有时利率会有改变

不还本金，是真正满足贷款人的需求

瑞士这种满足贷款条件贷款后，到达一定自付金额就不用还本金的条款，使得贷款人没有太多压力，生活始终保持相当水准。其实真正满足了需求，使贷款人生活始终保持在一定水准。即使贷款买房，也不太可能变成“房奴”。是很合理的一个制度。