共有产权投资中的三个坑

在第12讲中，我专门讲过共有产权房的两个要点：第一，共有产权房是土地财政的新形式，增加了地方财政的可持续性，会长期存在；第二，共有产权房是中低收入家庭买房上车的新方式，不适合中高收入家庭。

为什么说共有产权房不适合中高收入家庭呢？本讲我专门再讲一讲。简单说，就是限制太多，投资价值不大，还会损失商品房名额。因此，能买商品房的还是直接买商品房。

为了说清这个问题，我先来举个例子。网上曾经有一个消息，说中铁碧桂园在北京有个共有产权项目，弃购率高达70%。这则消息乍看之下，蛮奇怪的。这个项目是碧桂园开发的，碧桂园是大开发商，还是精装修，房屋质量应该不错。更重要的是，项目位于海淀区西北旺镇，海淀区是北京上风上水的“风水宝地”，而西北旺镇是未来的高科技园区，腾讯、百度、新浪、华为等科技巨头都已经入驻，未来的发展空间很大。

换句话说，这个项目虽然比较偏，位于五环外，但是区位价值并不低，区位优势可以说很不错。在北京，北五环相当于南三环，又地处高科技产业园区附近，还有地铁，房子还是精装修的，总体看起来应该说很不错。为什么弃购率这么高呢？换句话说，买了这个房子，有哪些坏处？我们来仔细梳理一下。

第一，共有产权房的出让受到严格限制，只能在共有产权体系内部交易，投资价值大大降低。

根据目前的政策，共有产权房取得产权证不满5年的，不得转让；满5年需转让的，可按市场价格转让，但是有两个限制。

第一个限制，是政府有优先购买权，可以优先购买，一般是通过代持机构操作。第二个限制，代持机构放弃的，转让对象还有限制，限定为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

也就是说，共有产权房只能在共有产权房体系内进行交易，而且政府有优先回购权。政府的优先回购权还好说，反正是按照市价，只要市价高，卖给谁都是卖。可是第二个限制就比较关键了。什么意思？因为高收入家庭是不会买共有产权房的，中低收入家庭才会买。这样一来，共有产权房价格就不会太高，卖不出价钱。换句话说，通过分割市场，把共有产权房市场和商品房市场分割开，就大幅压缩了共有产权房的投资属性。这样一来，这类房子只能买来居住，而且最好是马上能入住，否则太不划算了。既然是居住，没有投资价值，还不如租来住，不用买。

第二，共有产权房还会占据首套房的名额，大大增加以后买房的负担。这就使得共有产权房作为过渡房，买房先上车的价值大大降低了。为什么这么讲？因为共有产权房虽然便宜一点，入手门槛低，但是一般比较偏远，很多人买的时候是想作为过渡房，以后条件好了，再换地段好一点、大一点的房子。可是它会占首套房的名额，会大大增加以后的买房成本，这样上车成本就太高了。

一般来说，首套房的首付比例只有30%左右，二套房的首付比例则达到60%甚至更高。比如说北京，首套房的首付比例是35%，二套房普通住宅首付比例高达60%，非普通住宅首付比例更是要高到80%，这就大大增加了购买二套房的支付压力。其实按照北京现在的房价，五环内几乎所有的房子总价都会超过468万元，几乎所有五环内的房子都会被认定为非普通住宅，也就是说，需要支付80%的首付。这样买了共有产权房之后，就很难买商品房了。

第三，对于单身者而言，还会面临一个更大的问题，就是如果在5年之内结婚，而且结婚对象有房，那么共有产权房就会被回购。根据上面的分析，回购的时候，价格是不会太高的，大概率是要亏钱的。亏钱只是一方面，同时亏掉的还有首套房资格，不仅房子没了，首套资格也没了。

因为这三个坑，很多人“弃购”也就不奇怪了。毕竟，共有产权房位置比较偏，而且户型比较小，大家只是想买房上车，作为过渡的。可是因为这三个限制，共有产权房投资的功能大大降低，买房上车的功能也大幅降低，还不如等一等，买个满意的房子。

说到这里，共有产权房弃购率高的问题就基本说清了。简单概括，就是重重限制之下，共有产权房的投资功能、买房上车功能都打了很大的折扣。到最后，只有想长期持有共有产权房的人才会去购买。想投资或者想把它作为过渡的人，都不会买。

当然，从政策设计的角度看，这个政策可以说是很成功的。成功之处在于，把房子的投资功能几乎完全剥夺了，真正做到了“房住不炒”。现实中，一些中低收入家庭觉得买更贵、位置更好的房子确实很难，基本不可能了，还是可以买共有产权房。持有足够长的时间，还是可以转让，可以保值和增值。

本讲最后，补充三个信息。

第一，共有产权房的位置总体而言确实比较偏。图31-1显示了北京共有产权房的分布，你可以看到，大部分共有产权房都在五环外，城南有南四环外的，但是在北京南四环已经很偏了，相当于北五环外了。从区域上讲，共有产权房大部分位于昌平、门头沟、大兴这些较偏区域，甚至是怀柔、密云、平谷这些很偏的区域。长期看，房子的价值是城市的价值，这些区域因为较偏，长期投资的价值也会小很多。

第二，相对于位置邻近的商品房，这些共有产权房的价格优势也不明显。比如说，翡翠家园是个共有产权房项目，处于北京北六环以内，位置不算很偏，但是周边几乎没有公共交通，配套基础设施很差。之前我们强调过，房子的价值主要体现在其稀缺性上，而稀缺性主要取决于周边各种公共配套设施，因此翡翠家园的价值就打了很大的折扣。翡翠家园平均价格2.1万元/平方米，而附近的其他普通住宅平均价格也就4万~5万元/平方米。考虑到2.1万元/平方米买的是50%的产权，再加上各种限制，其实一点都不便宜。

第三，共有产权房弃购并不是个别现象，而是普遍现象，而且这种现象越来越多。我们前面说的中铁碧桂园项目弃购率达到70%，其实并不是最高的。比中铁碧桂园项目晚开盘的桃源香谷，弃购率达到了82%。

当然，弃购不是说这些房子卖不出去，而是排名靠前的人因为各种原因不选购了，让给排名靠后的人选购。因为排队的人很多，最后总还是有人买。共有产权房有这么多缺点和限制，还是能卖出去，也从侧面说明了住房的需求还是非常大的。

本讲要点：

（1）共有产权房有很多限制，只能卖给有共有产权资格的人，而且占用首套房名额，大大降低了其投资价值和买房上车的价值。

（2）共有产权房位置较偏、配套较差，价格优势并不明显。

（3）共有产权房的投资价值不大，弃购率很高，适合中低收入家庭购买，不适合中高收入家庭。对于有条件的家庭，如果能买商品房还是买商品房合适。

对于收入较低的家庭，如果实在买不起商品房，共有产权房也是可以买的，长期看也是保值、升值的。